Депутаты областной Думы изучили, как в регионе проходит подготовка к проведению кадастровой оценки объектов недвижимости по новым правилам, в рамках Федерального закона от 3 июля 2016 года 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Этот вопрос был рассмотрен на совместном заседании комитетов Белгородской областной Думы по экономике, промышленности и предпринимательству и по агропромышленному комплексу и земельным отношениям.
Заместитель председателя комитета облдумы по экономике, промышленности и предпринимательству Сергей Гусев рассказал, что в регионе для изучения проблемных вопросов, возникающих у бизнес-сообщества в связи с кадастровой оценкой земельных участков, была создана рабочая группа. Также действует межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с проведением государственной кадастровой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости. От Белгородской областной Думы в неё входят депутаты Николай Гаврилов и Валерий Шевляков.
«В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года 237-ФЗ переход к проведению кадастровой оценки по новому порядку начался с 5 июня 2017 года. В этом году осуществляется кадастровая оценка земель сельхозназначения, земель лесного и водного фондов, в 2019 году – земель населённых пунктов города Белгорода и Белгородского района и земель промышленности. В 2020 году произойдёт оценка земель особо охраняемых территорий и оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), а в 2021 – земель населённых пунктов, кроме города Белгорода и Белгородского района», – сообщил Сергей Гусев.
О деятельности рабочей группы и о том, как сейчас проходит подготовка к проведению кадастровой оценки сельхозземель, доложила первый заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений области – начальник управления государственного имущества и организационной работы Юлия Выродова. Она пояснила, что если раньше оценку проводили частные оценщики, с которыми на конкурсной основе заключались госконтракты, то теперь федеральный закон предусматривает проведение оценки силами государственного бюджетного учреждения субъекта РФ. Так, у нас в регионе создан ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области». Госучреждение и его работники будут нести дисциплинарную, административную и имущественную ответственность за результаты определения ими кадастровой стоимости.
«В соответствии с законодательством увеличена с 20 до 50 дней продолжительность периода общественного обсуждения проекта отчёта об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания в региональный Центр государственной кадастровой оценки. Согласно Федеральному закону государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Изменить утверждённую оценку возможно только путём обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая у нас работает при Управлении Росреестра по Белгородской области или путём обращения в суд», – отметила Юлия Николаевна.
Также первый заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений области озвучила выявленные рабочей группой ошибки, допущенные при проведении предыдущих кадастровых оценок. Так, например, в 2017 году пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости в отношении 7 176 земельных участков для ИЖС. «Пересмотреть оценку пришлось из-за уточнения отдельных ценообразующих факторов, а именно была исправлена ошибка по расстоянию от Беловского и Пушкарского сельских поселений до Белгорода, повлиявшая на размер кадастровой стоимости. В результате размер кадастровой стоимости изменён в сторону уменьшения», – сообщила Юлия Выродова.
Депутаты областной Думы, в свою очередь, рассказали, что в их адрес поступают многочисленные обращения от предпринимателей по поводу объективности проведения кадастровой оценки и завышенного налогообложения объектов недвижимости.
«Почему сейчас зачастую кадастровая оценка существенно отклоняется от рыночной стоимости? Потому что она проводится, во-первых, по статистической модели, во-вторых, она проходит один раз в пять лет и не учитывает состояние и колебания рынка в этот период. Сейчас налогообложение как раз происходит по кадастровой оценке по данным на 1 января 2015 года. Конечно, там есть моменты завышения, но они обусловлены применяемой методикой. Тогда объекты оценивались затратным подходом – то есть по стоимости строительства, при этом, по большому счёту, было не важно, где находится объект: в селе или в административном центре. Эту ситуацию нужно выравнивать ставками налога, которые устанавливаются органами местного самоуправления», – ответила Юлия Николаевна.
Сергей Гусев поинтересовался, какая методика будет применяться при проведении новой кадастровой оценки. По словам заместителя начальника профильного департамента области, существует три подхода к проведению оценки: «Затратный (по стоимости строительства), сравнительный (анализ сделок с подобными объектами в сроки, приближенные к оценке) и доходный (в частности, в оценке земель сельхозназначения, когда рассчитывается доход, получаемый от объекта, затраты на его содержание, вычитывается прибыль предпринимателя и остаётся, так называемый, рентный доход, по которому с учётом применения ставки капитализации можно определить стоимость объекта). При новой методике применяются все три подхода, и выбирается «золотая середина».
Николай Гаврилов выразил опасение, что высокая кадастровая оценка и, как следствие, высокие налоги на землю повлияют на инвестиционный потенциал области: «С такой стоимостью земли окраины городов Белгород, Губкин, Старый Оскол могут превратиться в нечто среднее между городом и лесом. Невозможно будет платить налоги на эту землю. Мы все говорим об инновациях. Вот, например, человеку, который занимается высокотехнологичным производством, нужен кусок дешёвой земли, а у нас такой не будет».
«Мы знаем эту проблему, она негативно влияет на инвестиционную привлекательность области. Исправить мы её сможем при проведении новой кадастровой оценки в следующем году. В рамках новой методики мы сможем снять эту проблему и привести цену к инвестиционной привлекательной», – согласилась Юлия Выродова.
Валерий Шевляков считает, что «значим уже тот факт, что теперь Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области будет нести ответственность за свою работу». Он также уверен, что каждый собственник заинтересован в правильном проведении кадастровой оценки. Для этого уже сейчас, на предварительном этапе, в Центр можно подавать декларации о характеристиках объекта недвижимости. О таком новшестве рассказала директор госучреждения Наталья Чуева: «Уже сейчас всем нам можно поработать, чтобы получить результат, который потом устроит собственника. И важно, чтобы собственник с момента обнародования первых результатов оценки (примерно в мае 2018 года) до её утверждения – в эти 50 дней – обратился со своими замечаниями и предложениями».
В ходе заседания комитетов решено провести широкомасштабную информационную кампанию о проведении кадастровой оценки среди бизнес-сообщества региона, чтобы привлечь предпринимателей к общественному обсуждению предварительных результатов определения кадастровой стоимости объектов. Также во втором полугодии 2018 года Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области перед комитетом облдумы по экономике, промышленности и предпринимательства отчитается о проводимой в 2018 году и планируемой к проведению в 2019 году работе по кадастровой оценке объектов недвижимости в регионе.
